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La compraventa

 

Concepto

Es un contrato consensual, bilateral perfecto y de buena fe, en virtud del cual una de las partes, llamada vendedor, se obliga a entregar una cosa a otra y a garantizarle su pacífii
ca posesióny disfrute, a cambio de un precio cierto en dinero.

- Es un contrato consensual porque se perfecciona por el mero consentimiento.
- Es bilateral perfecto, ya que hace surgir obligaciones a cargo de las dos partes.
- Es de buena fe porque ofrece la flexibilidad que le otorga la inclusión en la fórmula de la claúsula ex fide bona.
- Es obligacional; hace surgir obligaciones a cargo de las partes.

Elementos

La cosa

Pueden ser objeto de compraventa las cosas más variadas. La única limitación es que se trate de res intra commercium; cosas aptas para el comercio. Se ha discutido si en época clásica podian ser objeto de compraventa los bienes fungibles. Pueden ser cosas corporales y cosas incorporales. También pueden ser cosas muebles, inmuebles, individuales o colectivas y también la venta de cosas futuras y dentro de ésta existían dos tipos:

a) Emptio spei. Lo que se está comprando es la expectativa de algo que pueda llegar a ser o a existir.
b) Emptio rei speratae. Lo que see está comprando que tiene que llegar a existir y sólo se produce el precio si la llega a existir.

El precio

a) Tiene que ser determinado o determinable. La determinación se puede establecer con un criterio objetivo pero también se puede establecer un criterio subjetivo y en este caso se deja al arbitrio de un tercero.
b) Tiene que ser verdadero. No puede ser simulado. Se discutía además si sera necesario que el precio fuera en dinero y había discusión entre los sabinanos y los proculeyanos. Los sabinianos decían que no era necesario que el precio fuera en dinero; cualquier cosa podía servir como dinero, mientras que los proculeyanos exigían lo contrario puesto que si el precio no fuera en dinero no se trataba de una compreventa sino de una permuta. Este criterio fue el que se mantuvo hasta la época justinianea.
c) Debía ser justo. Durante la época clásica rigió un criterio de economía de mercado; las cosas valen lo que se pagan por ella. Pero sin embargo, a inicios de la época posclásica y hasta la justinianea se fue imponiendo la idea deq ue las cosas tiene un precio justo a que atenerse. En virtud de este principio si una persona vendía un inmueble por una cantidad menor de la mitad de su valor, podía pedir la rescisión del contrato. El comprador podía elegir entre la restitución de la cosa o bien la entrega de la cantidad que faltara.

Elmentos formales

No existen en la compraventa porque se perfecciona con el consentimiento.

Obligaciones del comprador y del vendedor

Obligaciones del comprador

Pagar el precio. Ese pago da lugar al traspaso de la propiedad de dinero. Un problema que se plantea es el riesgo de la compraventa; había que determinar si el comprador tenía que pagar el precio o no en el supuesto de que la cosa despareciese antes de que realizase la entrega o si era el vendedor el que venía soportándolo.

En época clásica rigió el pirncipio periculum est emptoris pero sin embargo a este principio hay que hacerles algunas matizaciones:

- Con periculum se hace referencia a acontecimientos de fuerza mayor. En estos casos, el comprador tenía que pagar el precio aunque no recibiera la cosa.
- Como contrapartida a ese periculum existía la obligación de custodia de la cosa del vendedor y esta obligación de custodia implicaba que el vendedor respondía de la pérdida de la cosa en todos los casos que no había fuerza mayor. El vendedor respondía siempre y no se libraba de su responsabilidad aunque hubiese actuado con la debida diligencia.
- El momento de traspaso de riesgo al comprador era el de la pefección de la compraventa. En el caso de que se celebrara un negocio condicional, la perfección se producía en el momento de cumplimiento de la condición.

Obligaciones del vendedor

a) Entregar la cosa. El fin de esa entrega es proporcionar al comprador la pacífica posesión y disfrute de la cosa; no el hacerlo propietario. Sin embargo, se consideró que la obligación de buena fe incluía que el vendedor realizace todos los actos necesarios para convertir en propietario al comprador. Si se trataba de una res mancipi, se convertiría en propietario el comprador si el vendedor era propietario y se celebraba una mancipatio o una in iure cessio si era una res nec mancipi, bstaba con la traditio para que el comprador se convirtiera en propietario.
b) Responder por evicción. Hay evicción cuando un tercero en un proceso judicial vence al comprador y le priva de la posesión de la cosa o también en el caso de que el juez reconozca la existencia de un derecho real sobre la cosa. Únicamente en el caso de que haya evicción, puede el comprador reclamar del vendedor incluso en el supuesto de que le haya vendido una cosa ajena. Esa responsabilidad por evicción del vendedor se produce tras una larga evolución que atraviesa por varias fases:

1. Primera fase. Cuando se produce una enajenación por medio de mancipatio y un tercero privaba de la cosa al comprador venciéndole de un juicio, el comprador podía ejercitar contra el vendedor la actio auctoritatis y mediante ésta le puede exigir al vendedor el doble del precio pagado. Para poder realizar esta actio era necesario que previamente e comprador hubiera notficado al vendedor la existenica del litgio con el fin de que el vendedor se presentara en el juicio y defendiera la cosa.
2. Segunda fase. Cuando no se trasmitía la propiedad mediante mancipatio, el comprador no disponía de la actio auctoritatis para el caso de evicción y en estos supuestos se celebraba la stipulatio duplae donde el vendedor se comprometía a pagar al comprador el doble del precio en caso de evicción. También para que se pudiera reclamar, era necesario que el comprador notificara al vendedor la existencia de un juicio planteado por un tercero y que el comprador fuera vencido en ese juicio. Otras veces en vez de la stipulatio se utilizaba una garantía que recibía dos nombres:
- Cautio.
- Satisdatio secundum nacipium.
3. Terecera fase. A partir del siglo II la evicción se convierte en elemento natural de la compraventa mediante la actio empti el comprador puede obligar al vendedor a asumir la garantía por evicción cuando no lo hubiera hecho y si el comprador era vencido en un litigio podía reclamar del vendedor con esa misma acción.
4. Última etapa en época clásica. Se admite que el comprador pueda palazar el precio cuando un tercero le perturbase en la posesión de la cosa.
c) Responder por vicios ocultos de la cosa. El vendedor responde por vicios ocultos o defectos de la cosa vendida. En la venta primitiva cuando se celebraba la mancipatio, la declaración del venedor sobre las cualidades de la cosa o la ausencia de vicio daban lugar a la actio auctoritatis o la actio de modo agrii. Todas las declaraciones que realizara el transmitente acerca de la cosa, generaban para él responsailidad. Desde la época antigua a la venta se le solía añadir una stipulatio que garantizaba ciertas cualidades en la cosa o la carencia de vicios ocultos y la responabilidad del vendedor se medían por el tenor literal de esa stipulatio. Desde el siglo I a.C. se admitió que el vendedor respondiese de los vicios que había ocultado al comprador sabiendo que existían. En todo caso respondía el vendedor con independencia de que se hubiera realizado o no stipulatio.

Pactos que pueden agregarse

Al ser un contrato de buena fe, los pactos que se le pueden añadir son vinculantes para las partes:

a) Lex commissoria. En virtud de este pacto se tenía por no celebrado el contrato cuando el comprador dejaba de pagar el precio en el tiempo señalado y en ese supuesto tenía que devolver la cosa junto con los frutos.
b) In diem addictio. Por este pacto el vendedor se reservaba la facultad de rescincidr el contrato si dentro de un determinado tiempo aparecía una persona que ofrecía mejores condiciones.

c) Pactum displicentiae. El comprador podía apartarse del contrato en un determinado plazo si la cosa no era de su agrado.
d) Pactum de retroemendo. El vendedor estaba facultado a poder rescatar de nuevo la cosa dentro de un tiempo determinado pagando el mismo precio al comprador.
e) Pactum de retrovendendo. Era el comprador el que se comprometía a vender la cosa de nuevo al vendedor si quería enajernarla de nuevo.

Acciones

a) Actio empti. A favor del comprador.
b) Actio venditi. A favor del vendedor.

Ambas son de buena fe al igual que el contrato.


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