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Derechos reales

 

Concepto de derecho real

En Roma la distinción entre derechos reales y derechos de obligación surge a partir de la contraposición de actiones in rem y actiones in personam.

Las actiones in personam se dirige contra una persona que es el deudor y se pretende de ella que de algo, haga algo o responda por algo. Las actiones in rem se dirige a una cosa y se pueden distinguir los derechos reales y los derechos de obligaciones desde distintos aspectos:

a) Punto de vista de los sujetos. En los derechos de obligación existen dos sujetos:
- Activo. Acreedor.
- Pasivo. Deudor.
En los derechos reales existe sólo un sujeto activo de entrada que es el titular de derecho real. En estos derechos el sujeto pasivo es indeterminado y universal.
b) Por el objeto. En el derecho real el objeto se reconoce de forma inmediata mientras que en los derechos de obligaciones el objeto es inmaterial que es la actuación del deudor. Los derechos reales están protegido con actiones in rem y los derechos de obligación están protegidos por actiones in personam.
c) Duración. Los derechos de obligación tienden a extinguirse mientras que los derechos reales tienden a perdurar en el tiempo.

Concepto de propiedad y sus tipos

La propiedad experimentó en Roma una evolución con el paso del tiempo tuvo diferentes características según la época.

En época inicial en Roma la propiedad era el señorío jurídico o potencialmente pleno sobre una cosa. Cuando se dice señorío jurídico no se dice en el sentido de quien es protegido por el derecho sino en el sentido de que es un poder ideal porque se puede prescindir de la relación de hecho con la cosa y potencialmente efectivo alude al hecho de que a veces el propietario puede tener restringidas sus facultades hasta el punto de que puede estar privado del disfrute de la cosa o de su enajenación.

Hoy en día la propiedad es el derecho de disponer y disfrutar de una cosa aunque sea potencialmente.

Caracteres de la propiedad

a) Es absoluta o exclusiva. El propietario tiene el más amplio poder sobre la cosa hasta el punto de que puede llegar a destruirla. Ese poder absoluto que tenía el propietario implicaba ausencia de límites pero con el tiempo se fueron estableciendo limitaciones.
b) Es absorbente. Absorbe todo lo que se encuentra en ella.

c) Tenía límites sagrados. Se establecían mediante una ceremonia que se llamaba limitati y esos límites eran un espacio libre alrededor de los fundos que se llamaba iter militaris en terreno rústico y ambitus en terreno urbano. Por ello, los territorios que no estaban limitados no eran propiedad privada sino ager publicus.
d) La propiedad era inmune. No pagaba impuestos. Helecho de establecerse un impuesto sobre el fundo cancelaba el derecho de propiedad.
e) Era perpetua. No se puede construir un derecho de propiedad con un límite temporal.
f) Era limitada. Abarcaba hacia arriba y hacia abajo sin ninguna traba.


Tipos de propiedad

Dominium ex iure quiritium

Era el reconocido por el ius civile. Es la forma de propiedad que tenían los ciudadanos romanos. Tenía una serie de características:

- El sujeto tenía que se ciudadano romano o latino con ius comercii.
- El objeto fuera mueble o inmueble tenía que estar situado en suelo itálico.
- Para la adquisición de este tipo de propiedad había que reunir varios requisitos. El trasnmitente tiene que ser domine ex iure quriitium y la transmisión tiene que hacer unas formalidades establecidas en el ius civile. Si se trata de res mancipii tiene que trasmitirse por medio de la mancipatio o in iure cessio. Si se trata res nec mancipii se puede transmitir por medio de traditio.

Propiedad pretoria o bonitaria

Cuando una res mancipii no era transmitida con las formalidades establecidas, el adquirente no se convertía en domine ex iure quritium y el antiguo propietario podía reclamarla. Hacía falta que pasara uno o dos años para que se convirtiera en verdadero propietario por usucapión y para evitar que esos palazos el propietario reclamara, el pretor concedía al poseedor una excepción que era la excpetio rei venditae et traditae.

Hubo un pretor que se llamaba Publiciu fue un pretor que concedió una acción, la actio publicana, al poseedor que había perdido la posesión para reclamar la cosa frente al propietario como a terceros. Esa actio publiciana en realidad es una reivindicatio en cuya fórmula se finge que ha transcurrido el tiempo necesario para la usucapión.

Propiedad provincial

Es la posesión de los fundos provinciales que pertenecen al pueblo romano o al emperador por los particulares para su disfrute a cambio de un impuesto llamado tributum. Este tipo de propiedad poco a poco se fue equiparando al dominium ex iure quirtium.

Propiedad peregrina

Era la de los no ciudadanos y fue amparado por el pretor basándose en el ius gentium.

Defensa de la propiedad

Se hacia a través de la reivindicatio pero ésta se utilizaba contra los ataques a la propiedad con lesión total. En los ataques con lesión parcial caben otros medios de carácter civil que son acciones prohibitorias y negatorias. De carácter penal son la actio furti y la actio legis aquiliae. Cuando los daños se han producido por la vecindad está la actio aquae pluviae arcendae y la actio finium regundorum o la cautio danmi infecti.

Reivindicatio

Protege la propiedad en su contenido fundamental. Se puede planear cuando un tercero posee la cosa. En época clásica, el demandante sólo podía serlo el dominus ex iure quiritium que no era poseedor. En época justinianea podía ser demandante cualquier tipo de propietario.

El demandado era la persona que poseía el objeto. En época Justiniano podía ser demandado el simple detentador; el objeto de la reivindicatio es una cosa individualmente determinada, no se puede reivindicar elementos de cosas.

En cuanto a la forma de la reivindicatio en el procedimiento de legis actiones en la legis actio sacramento in rem entre el demandante y el demandado no existía diferencia de posición. En el procedimiento formulario, el demandante y el demandado se encuentran diferenciados; el poseedor n tiene que probar la propiedad. En época clásica la reivindicatio se realiza por dos procedimientos:

a) Per sponsinem. La propiedad de la cosa es objeto de una apuesta.
b) Per formulam pepitoriam. Consistía en un juicio entre los dos pretendientes de la propiedad. Ese juicio llevaba una fórmula preestablecida.

En el procedimiento extra-ordinem la condena tendía a la restitución de la cosa y se admitía la ejecución directa. En cuanto a la prueba de la reivindicatio en el procedimiento de legis actiones era obligación de las dos partes; en el procedimiento formulario, la prueba correspondía al demandante y muchas veces la prueba de la propiedad tenía dificultades cuando se había adquirido de forma derivativa y la solución para ello era la usucapio.

Con ello se produce el reconocimiento del derecho de propiedad que implica tres cosas:

- Devolución de la cosa.
- Restitución de los frutos.
- El resarcimiento de los gastos.

Acción negatoria

Es una acción real que se concede al propietario contra toda persona que pretenda tener sobre esa cosa un derecho de servidumbre predial o personal. Cuando se le concede esa acción el propietario se encuentra casi siempre en posesión de la cosa. Del demandante sólo tiene que proba el titulo que tiene sobre la cosa mientras que el demandado tiene que asumir la carga de todas las demás pruebas. Esta acción tiene varios efectos:

- La declaración judicial de que la cosa se encuentra libre de ese derecho que se pretende.
- Cese de toda acción perturbadora del derecho del propietario.
- La restitución de la cosa a su estado primitivo.

La acción negatoria sólo se concede en ciertos casos y el demandado tiene que prestar una fianza que es la cautio de no amplius turbando, se trata de asegurar que no volverá a molestar al propietario en la pacífica posesión de la cosa.

Acción prohibitoria

Va encaminada a obtener una prohibición judicial del ejercicio de un derecho de servidumbre sobre la cosa pretendido por un tercero.


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